Comment investir dans l’immobilier... même sans argent

Contrairement à certaines idées reçues, la pierre n’est pas un investissement réservé aux riches.

En effet, il existe des solutions pour investir dans l’immobilier même si vous n’avez pas beaucoup d’argent à y consacrer.

Surtout qu'au delà de l'investissement locatif, il y a aussi d’autres façons d’investir dans l’immobilier à explorer si vous avez un petit budget.

Dans cet article, on fait le tour des différentes façons pour investir dans l'immobilier sans (trop) d'argent.

Investir dans l’immobilier locatif sans apport : le financement à 110 %

Avant de se lancer, petit disclaimer : cette façon d'investir dans la pierre est malheureusement de moins en moins pratiquée.

Mais pour ceux qui parviennent à l'obtenir, c'est un excellent moyen d'investir dans l'immobilier sans mettre des dizaines de milliers d'euros.

Le financement à 110 % : qu’est-ce que c’est ?

Quand on parle d’investir dans l’immobilier sans argent, on parle ici de ne pas faire d’apport personnel à la banque pour le prêt.

Généralement, quand vous voulez acheter un bien, les banques vous demanderont un apport d’environ 10 % (vous payez directement à l'achat 10 % du prix du bien). Cet apport permet de couvrir les frais liés à l’emprunt comme les frais de dossier, les frais de notaires…

Le financement à 110 % signifie que vous ne mettez aucun de ces frais relatifs à l’achat du bien comme apport personnel : ils sont alors inclus dans le prêt. 100 % pour le bien immobilier et 10 % pour les frais mentionnés plus haut.

On appelle également ça l'apport zéro.

Les conditions pour y accéder

Il est devenu aujourd’hui difficile d’accéder à un financement à 110 %, même si certains investisseurs arrivent toujours à décrocher ce fameux sésame !

Avoir un très bon dossier et un projet bien monté et présenté est donc nécessaire.

Parmi les facteurs qui entrent en jeu et qui vous avantageront :

• une situation professionnelle stable avec des revenus réguliers (👋 coucou le CDI).
• de l’épargne : même si vous ne l’utilisez pas comme apport, elle permet de rassurer la banque et démontrer que vous êtes capable de mettre de l’argent de côté.
• une bonne gestion de vos comptes : exit les découverts, par exemple.

Bien entendu, chaque cas est particulier et de nombreux autres facteurs sont également à prendre en compte.

Pour obtenir ce fameux financement à 110 %, un bon dossier ne suffira sûrement pas et vous devrez négocier avec la banque ou passer par un (bon) courtier qui pourra le faire à votre place.

Les avantages et les inconvénients du financement à 110 %

L’avantage principalement recherché est de ne pas avoir à avancer d’argent pour son achat immobilier.

Vous pouvez ainsi garder votre épargne pour vous, pour sécuriser votre projet immobilier ou comme sécurité en cas d’imprévu.

Un bémol ici tout de même : l’épargne a tendance à rassurer la banque et montre que vous êtes capable de mettre de l’argent de côté. Ainsi, cela lui montrera que vous serez plus à même de rembourser votre prêt. Si vous n'avez pas du tout d'épargne, convaincre la banque sera probablement plus difficile.

Mais le financement à 110 % a aussi quelques inconvénients. Comme on l’a vu précédemment, il devient difficile d’obtenir ce type de financement.

Il faut que vous soyez conscient qu’emprunter sans apport peut augmenter le taux d’intérêt du prêt. Cela a cependant moins d’impact dans un investissement locatif où les loyers vous servent à rembourser votre prêt que pour une résidence principale.

De plus, les mensualités de crédit seront plus élevées qu’avec un apport. Logique, puisqu’avec de l’apport, le montant emprunté est moins élevé.

Dégager des revenus ou atteindre l’autofinancement en immobilier

Si vous cherchez comment investir dans l’immobilier sans argent, l’apport est un élément important, mais ce n’est pas le seul.

Vous devez également prendre en compte l’argent que vous coûtera ou vous rapportera votre bien en location chaque mois.

En immobilier, l’autofinancement, c’est lorsque les loyers perçus couvrent les mensualités du prêt et les dépenses relatives à l’investissement (frais de copro…). Si les loyers sont supérieurs aux différentes dépenses et aux mensualités, vous pouvez vous dégager un revenu de votre bien chaque mois.

Dans certaines villes, les prix de l’immobilier ont tellement grimpé qu’il peut être compliqué de se dégager un revenu de son bien. C’est ce qui explique le succès des colocations, immeubles de rapport (immeuble ou habitat collectif appartenant à une seule personne) voire locations saisonnières.

Ces modes de locations peuvent permettre de toucher des loyers plus importants (ce qui ne veut pas dire que c'est forcément la meilleure option pour vous).

Vous l’aurez compris, mettre de l’apport lors du prêt avec la banque et atteindre l’autofinancement sont deux choses bien distinctes. Le top quand vous ne voulez pas mettre trop d’argent dans votre investissement locatif, c’est de cumuler les deux.

Les autres façons d’investir dans l’immobilier avec un petit budget

Bien sûr, l’investissement immobilier locatif classique n’est pas le seul moyen d’investir dans l’immobilier. Pour les petits budgets qui voudraient se lancer, il existe différentes solutions.

Les SCPI

Le premier d'une série d'acronymes un peu barbares, les SCPI sont des Sociétés Civiles de Placement Immobilier, aussi connues sous le nom de « pierre papier ».

C'est une façon simple et souvent accessible d'investir dans l'immobilier – et surtout, sans que vous n'ayez à vous occuper de rien.

Vous achetez des « parts » de la SCPI (d’une valeur souvent comprise entre 100 et 1000 €) qui s’occupe de toute la gestion du bien (l’achat, la gestion des locataires, l’administratif… bref, tout).

La SCPI vous reverse ensuite une partie des loyers reçus (dont les différents frais de gestion ont été déduits), proportionnellement à votre investissement.

Les SIIC

Les SIIC sont quant à elles des Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées. On les appelle aussi des « sociétés foncières cotées ». Vous l’aurez donc deviné : à la différence des SCPI, ces sociétés immobilières sont cotées en Bourse.

En tant qu’investisseur, vous achetez une part de la SIIC, comme vous achèteriez une action en bourse.

De son côté, la société collecte l’argent des différents investisseurs qui va servir à l’achat ou la construction de biens immobiliers qui seront mis en location.

Vous toucherez ensuite, comme dans le cas des SCPI, une partie des loyers moins les différents frais.

Le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding (ou "financement participatif" pour ceux qui n'ont pas fait Anglais LV1) est un concept encore différent.

Ici, vous prêtez de l’argent, généralement à une société de promotion immobilière, pour un projet de construction ou de rénovation. Le but est de récupérer votre investissement initial et les intérêts associés une fois le projet terminé.

Pas de loyers, donc, mais des intérêts que vous recevez et qui peuvent être assez intéressants selon le projet.

Les solutions comme Bricks.co

On lui donne sa catégorie à part entière puisqu'elle ne rentre pas vraiment dans aucune des autres.

Bricks.co est une plateforme créée en 2021 et qui a pour but de rendre l’investissement immobilier plus simple et accessible à tous.

Une équipe d’experts se chargent de sélectionner des immeubles de rapport qui seront financés par moitié par un prêt bancaire et l’autre partie est divisée en parts de 10 € qu’ils appellent des Bricks 🧱 à destination des investisseurs.

Ces bricks vous permettent de recevoir un pourcentage des loyers perçus (sous forme de "royalties").

En résumé

Entre le financement sans apport (si vous avez la chance de l'obtenir) et les différentes façons d'investir dans l'immobilier en dehors du locatif, j’espère que vous avez compris que l’investissement immobilier peut être plus accessible qu'on ne le croit.

Avoir recours à un emprunt pour financer un bien qui sera ensuite remboursé en grande partie (voire en totalité, on vous le souhaite) par les loyers est une véritable opportunité de faire grossir votre patrimoine sans trop d’effort d’épargne.

Le financement à 110 % permet d’accéder à cet emprunt sans avoir à utiliser vos économies.

D’autres moyens comme la pierre papier ou le crowdfunding immobilier permettent également d’investir dans l’immobilier avec des budgets plus restreints.