Investissement locatif : définition, fonctionnement et avantages
L'investissement locatif fait partie des placements les plus appréciés des Français.
D'ailleurs, 56% d'entre nous souhaiteraient à moyen ou à long terme acheter un bien pour le louer.
Mais encore faut-il comprendre exactement à quoi correspond ce type d'investissement pour éviter les erreurs qui coûtent cher...
Dans cet article, on se penche sur la définition de l'investissement locatif et sur son fonctionnement.
L'investissement locatif, qu'est-ce que c'est ?
La définition de l'investissement locatif est assez simple : il s'agit d'acheter un bien immobilier pour le mettre en location.
Pour les particuliers, l'investissement locatif se fait la plupart du temps dans de l'immobilier résidentiel (c'est-à-dire louer un appartement ou une maison). Mais en théorie, vous pouvez aussi faire de l'investissement locatif en achetant et en louant des locaux de commerces, des bureaux d'entreprises, des parkings, etc.
Il peut aussi bien s'agir de biens neufs qu'anciens, suivant ce que vous voulez faire (chacun a ses avantages et ses inconvénients).
C'est l'un des moyens les plus populaires en France d'investir dans l'immobilier, et pour de nombreuses raisons – y compris ses avantages qui peuvent être très intéressants.
Comment est-ce que ça fonctionne ?
L'achat d'un bien 💶
Comme je le disais, la première étape est donc de trouver et d'acheter un bien immobilier.
Mais attention : on ne choisit pas un investissement locatif comme on choisit sa résidence principale. Le but est de trouver un bien qui va répondre à des critères bien précis, qui dépendront notamment de l'objectif de rentabilité de votre projet.
Car tout le monde ne se lance pas dans l'investissement locatif pour les mêmes raisons.
Par exemple, certains peuvent rechercher un rendement important dans le but de s'offrir un complément de revenu tous les mois, quand d'autres veulent plutôt construire un patrimoine dans un objectif de transmission...
L'objectif de votre projet viendra impacter le type de biens que vous recherchez, sa localisation, la façon dont vous faites votre investissement...
C'est important de se pencher sur ces critères et plus globalement sur votre projet de manière générale. Pourquoi ? Car l'investissement locatif est toujours "sur-mesure" : vous devrez trouver une solution personnalisée selon votre situation et ce que vous recherchez.
Et c'est d'autant plus vrai côté impôts. La façon dont vous serez imposés sur votre investissement va dépendre de plusieurs critères : si vous achetez un bien vide ou meublé, les revenus que vous en tirez, les charges...
D'où l'intérêt de bien préparer votre projet en amont et de réfléchir à la meilleure stratégie pour vous.
Il existe d'autres moyens d'investir dans l'immobilier que via l'investissement locatif en direct (celui présenté dans cet article).
Vous pouvez aussi investir dans ce qu'on appelle la "pierre-papier", qui est de l'investissement immobilier indirect.
Les SCPI sont un exemple de pierre-papier.
La location 🤝
La deuxième étape, vous l'aurez compris, c'est de mettre votre bien en location.
Déjà, il faut savoir que vous pouvez acheter un bien vide, ou avec un locataire déjà en place.
Ensuite, il existe plusieurs types de locations que vous pouvez proposer : location vide ou meublée, colocations, baux étudiants, etc.
Ici encore, tout dépendra de vos objectifs. Dans tous les cas, c'est vous qui serez en charge de la sélection et de la gestion de vos locataires (sauf si vous choisissez de passer par une solution de gestion locative, comme Beanstock, par exemple).
Vous pouvez aussi faire un investissement locatif dans le but de faire de la location saisonnière – c'est-à-dire louer votre bien pour des séjours de courte durée (comme le proposer sur AirBnb, par exemple).
On ne va pas trop parler de location saisonnière dans cet article, mais sachez que c'est aussi une possibilité.
Pourquoi faire de l'investissement locatif ?
Faire de l'investissement locatif a plusieurs avantages. Et il peut être vraiment intéressant d'en profiter selon votre situation et vos projets.
Le complément de revenus
Investir dans l'immobilier locatif peut vous permettre de percevoir des revenus supplémentaires :
- Soit dès que vous commencez à louer votre bien fraîchement acquis. On parle alors d'une opération avec un "cashflow positif" : l'argent que vous gagnez grâce aux loyers est supérieur à toutes les dépenses liées à votre investissement (remboursement de votre crédit, travaux, impôts, charges, etc.).
- Soit une fois votre crédit remboursé. Vous touchez alors les loyers, auxquels vous devrez malgré tout déduire d'éventuelles charges, travaux et les impôts que vous payerez sur vos gains.
Si les revenus complémentaires sont une possibilité, ils ne sont pas garantis pour autant : tout dépend de votre projet et de son rendement.
Dans certains cas, votre investissement peut même vous demander un effort d'épargne pendant plusieurs années.
On parle d'"effort d'épargne" quand les loyers que vous percevez tous les mois ne permettent pas de rembourser l'ensemble des dépenses liées à votre investissement (remboursement du crédit, charges, travaux, etc.)
La défiscalisation
En plus de permettre d'investir dans la pierre, l'investissement locatif peut aussi avoir un autre avantage dont les Français raffolent : vous faire payer moins d'impôts.
Mais attention : ce n'est pas systématiquement le cas. Par contre, il faut savoir qu'il existe plusieurs dispositifs mis en place par l'État dont le but est de vous permettre de défiscaliser grâce à votre investissement immobilier.
Vous avez par exemple peut-être déjà entendu parler des lois Denormandie ou Pinel, qui sont assez souvent mis en avant.
Mais attention (encore, je sais) : certains de ces dispositifs, pour ne pas les citer (*tousse* Pinel *tousse*) peuvent certes vous permettre de défiscaliser, mais ne pas forcément être les meilleurs investissements pour autant. Et bon nombre d'investisseurs se rendent compte à la revente qu'ils ont certes profité d'une réduction d'impôt... mais perdu sur leur investissement au global. Aïe 🤕
Par contre, l'investissement locatif peut aussi vous permettre de profiter d'une fiscalité adoucie à travers certains statuts, comme le statut LMNP, par exemple.
L'effet de levier : emprunter pour mieux investir
On parle beaucoup de comment investir en bourse sur Moneylo, et c'est tout simplement car on considère que c'est en général une étape importante et souvent trop ignorée des Français. L'achat d'action a d'ailleurs le meilleur rendement moyen sur le long terme de ces dernières dizaines années.
Mais l'immobilier a un avantage important que l'investissement en bourse n'a pas : pouvoir profiter de l'effet de levier.
L'effet de levier, c'est le fait de vous endetter pour augmenter votre capacité d'investissement. Vous pouvez souscrire à un crédit pour investir avec l'argent de la banque.
Vous remboursez bien sûr votre crédit à la banque tous les mois, au fil des années. Mais le gros avantage, c'est que les loyers que vous percevez peuvent vous permettre de couvrir toute ou partie de vos mensualités.
La diversification
Les Français ont traditionnellement une bonne partie de leur patrimoine en immobilier. On peut même se demander si la pierre n'en représenterait pas une partie trop importante, mais c'est le sujet d'un autre article.
Par contre, faire de l'investissement locatif peut être un bon moyen de diversifier ses placements. Le but étant donc de ne pas investir seulement en bourse ou seulement dans l'immobilier, mais de diversifier vos placements selon vos objectifs, votre situation, votre capacité à prendre du risque, etc.
À savoir qu'il existe d'autres moyens d'investir dans l'immobilier que l'investissement locatif (comme les SCPI, par exemple).
La plus-value
Même si ce n'est pas forcément l'idée première qui nous vient en tête quand on parle d'investissement locatif, il est aussi possible de rechercher une plus-value dans son investissement.
La plus-value, c'est tout simplement la valeur que va prendre votre bien au fil des années – et dont vous allez pouvoir profiter lors de la revente.
Elle peut parfois être particulièrement intéressante, selon l'emplacement du bien et d'autres critères (qui sont à prendre en compte au moment où vous réfléchissez à votre investissement).
Mais l'investissement locatif a aussi ses inconvénients
Puisque mon but n'est pas de vous vendre une solution d'investissement locatif, soyons aussi transparents un moment sur ses inconvénients.
Car au-delà des avantages, il faut aussi comprendre les points négatifs de ce type d'investissement pour se préparer au mieux.
Les vacances locatives
Ici, quand on parle de vacances, on ne parle pas de séjour à la plage ☀️, mais d'un risque dont vous pourriez avoir à faire face lors de votre investissement.
C'est d'ailleurs l'un des obstacles qui bloque le plus d'investisseurs (avec les impayés/dégradations dont on parle juste après).
Faire de l'investissement locatif, c'est bien. Mais encore faut-il trouver des personnes à qui louer votre bien.
Il existe donc un risque de vacances locatives – c'est-à-dire de périodes pendant lesquelles votre logement ne sera pas occupé, et vous ne toucherez donc pas de loyers.
Et avoir un logement vide pendant ne serait-ce que quelques mois peut vraiment impacter le rendement de votre investissement.
Pour éviter au maximum ce risque, il est important d'étudier la tension locative dans la zone où vous souhaitez investir.
Mais aussi le quartier en général : quels sont les commerces à proximité, les projets d'urbanisation, l'accès aux transports, etc. Des recherches qui vous demanderont forcément du temps, mais qu'il est essentiel de ne pas négliger.
Autre point important : votre logement doit aussi être attractif pour vos potentiels futurs locataires.
Les impayés et les dégradations
Aussi une peur courante, qui empêche beaucoup de personnes de se lancer. Et au fond, ça se comprend.
Les impayés, par exemple, peuvent avoir des conséquences importantes sur le rendement de votre investissement (et aussi sur votre sérénité !).
Idem pour les dégradations, qui peuvent dans certains cas devenir un véritable cauchemar.
Ici, le choix de votre locataire va être important. Vous pouvez aussi exiger un garant, ou souscrire à une assurance loyers impayés, par exemple.
Même si ce risque existe, il faut savoir qu'il est moins commun qu'on ne le pense : par exemple, moins de 2% des logements mis en location sont victimes d'impayés.
Pourtant, on entend des histoires de ce genre de partout, tout simplement car elles mettent parfois en avant des situations justement extrêmes.
Vous ne trouverez pas d'article à sensation du type "Martine a mis en location un appartement, et tout s'est bien passé 👍". C'est pourtant le cas pour la majorité des investisseurs.
Le choix du bien
L'investissement locatif peut être une très bonne idée... à condition de bien choisir son bien.
Déjà, comme on le disait plus tôt, il est important de bien choisir pour s'assurer de trouver des locataires.
L'investissement immobilier, c'est quelque chose qui s'apprend : vous devrez donc vous renseigner sur les différents critères à prendre en compte pour faire de votre investissement un succès.
L'emplacement et la qualité du bien sont essentiels, mais vous aurez aussi des dizaines d'autres facteurs à prendre en compte pour choisir l'investissement qui répondra à vos besoins.
Mal choisir son bien, c'est ouvrir la porte à de nombreux problèmes qui peuvent venir impacter votre santé financière.
Attention : si vous comptez gérer vous-même votre bien, il faudra aussi que celui-ci soit à une proximité raisonnable de chez vous. Vous aurez en effet sûrement besoin de vous y rendre fréquemment (assemblées générales, visites, travaux, éventuels problèmes à prendre en charge...).
Un critère qui peut parfois réduire le champ des possibles si vous ne déléguez pas la gestion locative de votre bien.
Une ressource (extrêmement) complète qui regroupe tout ce que vous devez savoir pour investir dans l'immobilier locatif. Guides détaillés, liste complète vous montrant comment monter votre dossier de demande de crédit, checklist à remplir pour votre recherche de biens, exemples de baux... et bien plus encore.
La gestion locative
Venons-en à la partie que beaucoup redoutent également : la gestion locative.
Car tout ne s'arrête pas au moment où vous achetez votre bien : vous aurez ensuite un (ou plusieurs) locataires à gérer.
Rédiger et signer le bail, faire l'état des lieux, récolter les loyers et envoyer les quittances... vous n'aurez normalement pas à y passer des heures tous les mois, mais ces tâches seront malgré tout à votre charge.
Et s'il y a un problème dans votre logement, ce sera aussi à vous de vous en occuper.
C'est pour ça que beaucoup d'investisseurs choisissent de déléguer leur gestion locative à une agence, qui s'occupera de toutes ces tâches pour vous. Moyennant, bien sûr, une commission.
Vous aimeriez investir dans l'immobilier mais vous ne savez pas par où commencer, comment trouver un bien, ou êtes paniqué à l'idée de tout gérer vous-même ? Beanstock trouve, finance et gère pour vous votre investissement locatif. Le tout au cœur d'une expérience digitale innovante et accompagné d'experts.
Les travaux
Enfin, beaucoup d'investissements locatifs passent par la case travaux une fois le bien racheté.
Le problème, c'est que quand on ne s'y connaît pas vraiment, mal estimer des travaux peut vire rendre la situation (très) compliquée.
Se faire accompagner par un professionnel est souvent une étape essentielle pour éviter les déconvenues.
Il existe aussi le risque que les travaux ne se passent simplement pas comme prévu, ce qui peut vite vous demander des dépenses additionnelles.
Que ce soit le budget qui explose, ou le retard de travaux qui vous empêche de toucher des loyers, des pépins peuvent toujours arriver.
Les avantages & inconvénients de l'investissement locatif
- Peut permettre de profiter d'un revenu pour l'avenir (comme par exemple compléter sa retraite)
- Possibilité de profiter de l'effet de levier en empruntant de l'argent pour acheter son bien
- Il est toujours possible d'habiter le bien si besoin
- Vous pouvez toujours attribuer le logement à ses proches si besoin
- Possibilité de profiter dans certains cas de systèmes de défiscalisation
- Possibilité de réaliser une plus-value à la revente de son bien
- Risques de vacances locatives, d'impayés, ou de dégradations
- Demande du temps (si vous ne déléguez pas la gestion locative de votre bien)
- Ticket d'entrée parfois important pour commencer à investir (apport initial)
Le but de Moneylo, ce n’est pas de vous donner des conseils, et encore moins de vous dire quoi faire.
Les informations que l’on donne sont seulement données à titre informatif et général : c’est ensuite votre propre responsabilité de décider si les informations présentées sont pertinentes selon votre propre situation.
Nous ne donnons pas de conseils personnalisés. Pour vous faire accompagner selon votre situation précise, consultez un conseiller financier.
Investir comporte un risque de perte.
Solene est la créatrice de Moneylo.fr, un site qui a pour mission de décomplexer et démocratiser le monde de l'investissement en France en le rendant accessible à tous, même aux débutants.
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