Qu'est-ce qu'une SCI ?

Très appréciée des familles, une SCI ou société civile immobilière, est une structure juridique créée pour acquérir une résidence ou investir dans l’immobilier.

Elle est constituée avec au minimum de 2 personnes physiques ou morales ayant le statut d’associé qui se partageront le ou les biens immobiliers.

Les associés peuvent être des sociétés, des membres d’une même famille ou des époux. C’est notamment le cas des SCI Familiales, mais qui peuvent être aussi des amis ou des concubins.

Chaque associé reçoit des parts sociales proportionnellement à son apport qui pourra être en nature ou numéraire. Ils partageront ensembles les bénéfices et les pertes.

La société peut être constituée pour la mise en location d’immeubles, c’est à dire acheter pour louer un bien, la gestion d’immeuble ou la construction pour la revente.

Une SCI ne peut pas avoir d’activité commerciale. C’est à dire qu’elle ne peut pas acheter un bien pour le revendre par la suite (même si construire pour vendre est autorisé).

Dans cet article, vous découvrirez pourquoi la création d’une SCI peut s’avérer être une bonne idée, comment la créer, ainsi que ses avantages et ses inconvénients.

Pourquoi créer une SCI ?

Très attrayante pour investir dans l’immobilier, la création d’une SCI offre plusieurs avantages.

Elle permet d’investir dans l’immobilier à plusieurs quand on ne peut pas le faire seul, et percevoir des loyers du ou des biens acquis.

Elle facilite aussi la transmission du patrimoine immobilier à ses héritiers, et permet de faire des donations jusqu'à 100 000 euros de parts sociales en franchise d’impôt tous les 15 ans pour chaque enfant.

En cas de succession compliquée, elle offre la possibilité de répartir le patrimoine en parts égales et ainsi éviter des inégalités en héritage.

La SCI permet également d’investir en famille ou à deux sans être marié et ainsi protéger le concubin restant en cas de décès.

Enfin, elle offre des avantages fiscaux en permettant de déduire les intérêts d’emprunt et les travaux réalisés.

Les différents types de SCI

Il existe différents types de SCI :

• SCI de location : C’est la plus utilisée. Elle permet d’acquérir des biens immobiliers et de les louer par la suite.
• SCI Familiale : Très utilisée aussi pour investir en famille ou transmettre un bien immobilier, ce qui s’avère être plus avantageux fiscalement que de le transmettre directement.
• SCI d’attribution : Pour construire des immeubles et les distribuer aux associés
• SCI de jouissance à temps partagé « TimeShare » : Elle permet d’acquérir des maisons secondaires qui seront ensuite mise à disposition des associés selon les quotes-parts de chacun.
• SCI de construction-vente : exclusivement pour la promotion immobilière

Comment créer une SCI ?

Deux personnes seront suffisantes pour créer une SCI, sans conditions d’âge ni de nationalité et sa durée de vie est de 99 ans.

Il n’y a ni montant minimum ni maximum en ce qui concerne le capital.

La société pourra avoir un capital fixe définit dès le départ ou bien un capital variable qui évite d'effectuer certaines formalités lors de l'augmentation ou la diminution du capital.

Les associés devront désigner un ou plusieurs gérants, qui auront comme fonction de prendre en charge la gestion courante de la société comme payer les charges, effectuer les déclarations fiscales…

Vous devrez aussi vous renseigner sur l'imposition de votre SCI, et notamment choisir entre l'imposition à l'IS ou à l'IR. Vous pouvez en apprendre plus ici.

Les avantages et inconvénients d'une SCI

Les avantages

• La SCI facilite la transmission du patrimoine. Les parents pourront transmettre facilement leur patrimoine à leurs enfants, même mineurs, tout en gardant la gestion du bien ou des biens immobiliers.
• Elle permet d’éviter les blocages de l’indivision, à savoir qu’en cas de désaccord entre les associés, les gérants pourront continuer à prendre des décisions pour assurer le bon fonctionnement de la société.
• La SCI offre une flexibilité du choix du régime fiscal et des avantages fiscaux. Elle est soumise à l’impôt sur le revenu mais peut être soumise à l’impôt sur les sociétés pour éviter de gonfler la base d’imposition, si cela s’avère être plus avantageux.
• Transparente fiscalement, elle permet aux contribuables de bénéficier des réductions d’impôts propres à l’immobilier (Robien, Scellier, Duflot, Pinet…)
• Elle offre la possibilité de céder les parts de la société avec l‘accord des associés et en cas d’héritage ou de conflits cela évite de vendre le bien entièrement mais uniquement sa part.
• Les statuts peuvent être rédigés sans l’aide d’un notaire ou d’un avocat, donc gratuitement, sauf si un bien immobilier est apporté lors de la création. Mais il est plus que conseillé de faire appel à un professionnel pour la rédaction et ainsi éviter bons nombres de déconvenues.

Les inconvénients

• La création d’une SCI nécessite de nombreuses démarches qui peuvent être longues et coûteuses. Par exemple, le coût de la rédaction des statuts avec l’aide d’un professionnel qui peut atteindre 3000 € même si la moyenne est de 1500€. Ou encore le coût de la publication au journal d’annonces légales pour environ 200€.
• Une assemblée générale doit se tenir tous les ans avec la rédaction d’un procès verbal (même si cette étape est au final moins compliquée qu'il n'y paraît). Toutes les décisions doivent être prises par tous les associés, ce qui peut créer des conflits en cas de désaccord.
• La SCI a pour obligation de tenir une comptabilité ce qui peut engendrer des coûts supplémentaires.
• Le patrimoine personnel de chaque associé est engagé en cas de dettes proportionnellement aux quote-parts de chacun.