Un immeuble loué en investissement locatifUn immeuble loué en investissement locatif

Dans cet article, on va se pencher sur un sujet qui intéresse beaucoup de Français :

Pourquoi investir dans l'immobilier, et tout particulièrement l'investissement locatif.

Et même si on adore la pierre en France, l'immobilier comporte des pièges et nécessite une bonne partie de recherches avant de se lancer.

Mais tout ce travail a un avantage : l'investissement locatif peut être très intéressant.

Notamment parce qu'il a beaucoup de points forts, que je vous détaille dans cet article.

Voici quelques-unes des principales raisons d'investir dans l'immobilier.

1
Pour profiter de l'effet de levier

L'un des gros avantages de l'investissement immobilier ? Vous pouvez profiter de ce qu'on appelle "l'effet de levier" du crédit.

L'effet de levier, c'est le fait d'utiliser de la dette (surtout de l'argent que vous avez emprunté à la banque via un crédit) pour investir. Le résultat, c'est que l'effet de levier peut multiplier les rendements potentiels d'un projet.

Mais en même temps, l'effet de levier multipliera également le risque si l'investissement a au final une mauvaise performance.

En empruntant, vous pouvez acheter un bien immobilier plus important que ce que vous ne pourriez vous permettre si vous décidiez de payer "cash".

Et cet effet de levier est d'autant plus intéressant si vous souhaitez faire de l'investissement locatif.

Pourquoi ? Tout simplement parce que les mensualités que vous payez pour rembourser votre crédit peuvent être partiellement (ou dans certains cas, totalement) remboursées par les loyers que vous encaissez.

Voici un exemple.

Exemple

Je vais reprendre ici l'exemple de la newsletter de Beanstock , qui est très parlant.

Imaginons que vous empruntiez 180 000€ et mettez 20 000€ d'apport.

Vous mettez ensuite ce bien en location.

  • Vous percevez un loyer (net de charges et d'impôts) de 750€/mois.
  • Vous remboursez à la banque 850€/mois (1,1% de taux d'emprunt sur 20 ans).
  • Vous devrez donc considérer que vous sortez 100€/mois de votre épargne personnelle pour ce projet. Sur 20 ans, ça fait 24 000€.

👉 Au bout de 20 ans, vous aurez dépensé 20 000€ (apport initial) + 24 000€ (l'argent que vous avez sorti de votre poche tous les mois) = 44 000€.

👉 Si vous revendez votre bien au bout de ces 20 ans à 200 000 €, vous aurez donc multiplié votre capital par 200 000 € / 44 000 € = 4,5 !

Soit un rendement net sur 20 ans de 22%.

Pour ceux qui ne sont pas encore tout à fait à l'aise, cette vidéo peut vous éclairer un peu plus :

C'est un avantage de l'immobilier, car profiter de l'effet de levier en bourse est très compliqué.

Vous pouvez techniquement emprunter de l'argent pour investir en bourse, mais les experts ont tendance à le déconseiller car c'est une technique particulièrement risquée.

Et alors qu'il est aujourd'hui possible d'investir en bourse à partir de quelques centimes d'euros, vous ne pourrez pas acheter des biens immobilier pour si peu.

C'est aussi là que l'effet de levier devient intéressant. Et c'est aussi ce qui peut permettre à certains d'investir dans l'immobilier jeune.

Mais attention : encore une fois, il ne s'agit pas d'une stratégie gagnante à tous les coups. Si votre bien ne se loue pas correctement, ou si vous avez une baisse (ou une disparition) de vos revenus, vous aurez toujours un crédit à rembourser tous les mois.

Vous devriez bien sûr vous demander en premier lieu si utiliser l'effet de levier est adapté ou non à votre situation. Discutez-en avec votre conseiller pour avoir des conseils personnalisées.

2
Pour avoir un effort d'épargne moins important à faire

Comme on le disait juste avant, faire un investissement immobilier locatif a un autre gros avantage :

Les loyers peuvent couvrir une partie (ou la totalité pour certains) des mensualités que vous payez pour rembourser votre bien.

Votre bien est donc financé en partie par vos locataires.

Même si vous avez un effort d'épargne à faire (et des dépenses comme les travaux imprévus, la taxe d'habitation, etc.), cet effort peut être moins important que le fait d'investir une somme tous les mois sur les marchés financiers, par exemple.

Note

Pour l'achat d'une résidence principale, les mensualités de crédits remplacent aussi les loyers (même si acheter n'est pas forcément la meilleure décision financière – mais ça sera le sujet d'un autre article).

Bien sûr, encore une fois, rien n'est garanti : des risques, comme les vacances locatives , existent.

3
Pour son aspect "sécurité"

Je tiens à préfacer ce qui va suivre par le fait que je ne pense pas que l'immobilier soit un "placement sûr", malgré ce qu'on entend un peu partout.

De manière globale, c'est vrai : l'immobilier à plus tendance à apprécier (prendre de la valeur) qu'à déprécier (en perdre).

Et votre objectif en investissant dans l'immobilier, c'est bien sûr d'investir dans des propriétés qui ne vont pas perdre de valeur avec le temps, mais plutôt en prendre.

Pourtant, comme pour tout investissement, un placement immobilier n'est pas forcément rentable.

Vous pouvez investir dans un bien qui ne prendra au final pas ou très peu de valeur avec le temps. Ou avoir des frais imprévus bien trop importants. Ou ne pas prévoir l'aspect fiscal correctement. Ou être impacté par des vacances locatives prolongées et/ou des dégradations.

Vous pouvez par contre réduire les chances de faire un mauvais investissement en faisant des recherches approfondies avant de vous lancer, que ce soit sur :

  • Le quartier dans lequel vous investissez
  • Le régime fiscal que vous allez choisir (location nue, LMNP , etc.)
  • L'historique d'appréciation dans la zone que vous ciblez,
  • etc.

N'hésitez pas non plus à vous faire accompagner par des professionnels qui peuvent vous aiguiller et répondre à vos questions.

J'entends encore très (trop 🤭) souvent dire que l'immobilier est un "meilleur" placement que la bourse car on n'a "pas besoin de s'y connaître".

Si vous voulez faire un bon investissement, vous aurez besoin de vous renseigner un minimum.

La pire chose à faire, c'est d'investir dans quelque chose qu'on ne comprend pas – que ce soit en bourse ou dans l'immobilier.

4
Pour vous offrir un complément de revenu à la retraite

Suivant l'âge auquel vous investirez, il est possible que le crédit de votre investissement locatif soit remboursé avant que vous ne preniez votre retraite.

L'avantage, c'est que vous pouvez ensuite :

  • Soit vivre dans le logement sans avoir à payer de loyer
  • Soit le laisser en location pour percevoir des revenus supplémentaires tous les mois en complément de votre retraite

D'autres produits d'épargne permettent aussi de se dégager des revenus complémentaires à la retraite (comme le PER, par exemple), mais c'est aussi un point à noter pour l'immobilier.

5
Pour profiter des avantages côté impôts

Ici aussi, il faut avancer avec des pincettes.

Car dans l'immobilier, il existe beaucoup de dispositifs de défiscalisation qui semblent très attractifs de l'extérieur...

... mais qui ne sont pas forcément de qualité quand on creuse vraiment.

Et je ne veux pas le citer dans cet article... mais je parle tout particulièrement du Pinel .

En théorie, le Pinel a tout pour plaire puisqu'il regroupe deux sports nationaux français : l'investissement immobilier, et chercher à payer moins d'impôts.

Mais en pratique, le Pinel a aussi de sérieux inconvénients, qui en font souvent un investissement qui peut facilement ne pas être rentable.

Le problème, c'est que beaucoup de personnes se lancent dedans attirées par la carotte fiscale 🥕 , sans se rendre compte que sans étudier à fond son projet, on peut ressortir perdant après avoir investi en Pinel.

Ou du moins bien moins gagnant qu'en faisant un autre type de montage.

Pourtant, vous entendez probablement parler du Pinel partout. Et c'est en grande partie parce que ceux qui les mettent en avant touchent de très bonnes commissions pour le proposer.

Cela ne veut pas dire que tous les Pinel sont mauvais, mais il n'est pas la solution "miracle" que beaucoup font croire.

Par contre, il existe aussi certains statuts très intéressants fiscalement pour investir dans l'immobilier locatif.

C'est notamment le cas du LMNP, qui peut être très avantageux selon votre situation.

6
Pour une transmission de patrimoine facilitée

L’immobilier locatif peut aussi être intéressant dans l'optique d'une transmission à ses enfants.

C'est notamment vrai car il est possible de préparer et d'optimiser sa succession à l'aide de plusieurs stratégies (par exemple, la création d'une société civile immobilière familiale ).

Bien sûr, l'immobilier est loin d'être la seule solution pour une transmission intéressante.

On peut aussi, par exemple, prendre le cas de l'assurance-vie, qui permet de transmettre jusqu'à plus de 152 000 € à ses bénéficiaires sans payer de droits de succession.

7
Pour diversifier ses investissements

Par définition, l'investissement immobilier n'est pas forcément le plus diversifié. On achète généralement un seul bien pour commencer, pour un montant important, dans une seule zone géographique.

Mais en complément d'autres types d'investissement (par exemple, l'investissement en bourse), ajouter de l'immobilier stimule votre diversification .

Comme on le disait, les Français ont déjà tendance à être bien exposés à l'immobilier, mais tout dépend de votre situation personnelle et de vos investissements à vous. Le tout est de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier.

Tout va aussi dépendre de votre capacité à prendre des risques et/ou de votre horizon de placement, par exemple. Vous (ou votre conseiller financier) pourrez donc déterminer une allocation qui vous convient..

Il faut aussi savoir existe aussi d'autres manières d'investir dans l'immobilier que d'acheter un bien à louer (comme les SCPI, par exemple).

8
Pour générer du "cashflow"

Comme on l'a dit plusieurs fois dans cet article (j'ai tendance à radoter), il est parfois possible qu'en faisant un investissement locatif, les loyers couvrent plus que les dépenses liées au remboursement de notre crédit et aux dépenses liées à notre logement.

Vous avez donc une rentrée d'argent tous les mois.

C'est ce qu'on appelle être en cashflow positif.

Bien sûr, trouver un bien qui vous donne un cashflow positif demande beaucoup de recherches, de calculs et de considérations.

Mais c'est un avantage par rapport à d'autres types d'investissement. En bourse, générer un revenu régulier est plus compliqué (même si ce n'est pas impossible).

Certaines entreprises versent des dividendes, mais le fonctionnement est un peu différent, et vous aurez souvent besoin d'un bon montant placé pour toucher des dividendes intéressants.

9
Pour de l'épargne forcée

Beaucoup de personnes considèrent l'immobilier comme ce qu'on appelle de l'épargne forcée.

C'est-à-dire qu'en investissant dans l'immobilier en empruntant, que ce soit pour votre résidence principale ou votre investissement locatif, vous devrez forcément rembourser votre crédit.

Et c'est parfois plus facile de s'y tenir que de décider d'épargner tous les mois pour placer dans son Plan Épargne en Actions, par exemple.

Ici aussi (comme pour tout), tout dépend de votre propre situation et de votre facilité ou non à mettre de côté.

10
Parce que l'immobilier, c'est tangible

Ce n'est pas forcément un point qui est important pour moi, mais je sais qu'il l'est pour beaucoup : l'aspect "tangible" de l'immobilier.

Investir dans des actifs comme des actions ou des obligations peut paraître pour certains un peu "flou". On ne voit ce qu'on possède – et ce qu'on gagne – que de manière virtuelle sur son compte d'investissement.

L'investissement immobilier permet d'acheter un actif physique, que vous pouvez voir et toucher. Et il reste toujours la possibilité de vivre dedans au besoin.

Bien sûr, l'inconvénient, c'est que comme il est tangible (et littéralement immobilier – vous ne pouvez pas le bouger), le vendre prendra plus de temps que la plupart des actions en bourse par exemple, que vous pouvez souvent revendre en un seul clic.

Attention

Cet article est uniquement destiné à l'information. Avant de prendre des décisions financières, consultez un (vrai) conseiller financier.

Investir comporte un risque de perte.

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