Louer meublé ou vide : quelles différences et comment faire le bon choix ?

Lorsqu’on cherche à acheter un appartement à louer, on réfléchit généralement à le louer vide (sans meubles).

Pourtant, c’est loin d’être la seule solution. Et dans certains cas, c’est aussi loin d’être la plus avantageuse, notamment face à la location meublée.

Plutôt que de faire un choix par défaut, on va vous présenter au plus simple ces deux modes de location pour que vous puissiez faire un choix en connaissant les caractéristiques, avantages et inconvénients de la location meublée ou non meublée. C’est parti !

Location meublée ou non meublée : les explications

Au moment d’investir dans l’immobilier, vous devrez prendre différentes décisions. Le choix entre louer meublé ou vide est l’une d’entre elles. Cette décision a toute son importance et va plus loin que la présence ou non de meubles.

Ce choix va en effet impacter le confort des locataires, mais aussi le montant des impôts que vous allez payer car le bien ne sera pas considéré de la même façon par les services des impôts.

Pas de panique : on va détailler tout ça juste après.

Les caractéristiques de la location vide

La location vide est le type de location le plus fréquent car c’est le plus facile à mettre en place.

Le locataire y installe lui-même ses meubles.

Cela ne veut pas forcément dire qu’aucun équipement n’est présent dans l’appartement : la cuisine peut par exemple être aménagée. Mais par contre, vous ne mettez pas à disposition du locataire tous les équipements obligatoires dans le cadre d’une location meublée.

Si vous le déclarez comme un appartement que vous louez vide, il sera considéré comme tel au niveau administratif.

Ce type de location est en général (c’est une tendance, cela reste à individualiser selon la situation de chacun) moins rentable. En effet, en dehors du fait qu’un appartement non meublé se loue légèrement moins cher qu’un appartement meublé, la fiscalité derrière est différente. En gros, vous serez généralement plus imposé. 💸

La durée du bail en location nue est de 3 ans.

Les caractéristiques de la location meublée

Vous l’aurez donc compris, pour qu’un logement soit considéré comme une location meublée, il doit impérativement comporter certains meubles.

La liste des équipements à inclure dans un bien est disponible sur le site de l’État, mais en voici l’essentiel :

• Lit avec une couette
• Des volets ou des rideaux occultant dans les chambres
• Des plaques de cuisson
• Un four ou un four à micro-ondes
• Un réfrigérateur avec un compartiment congélation (ou un congélateur)
• Des ustensiles de cuisine
• De la vaisselle pour prendre des repas (adaptée à la taille et capacité d’accueil du logement)
• Une table et des chaises
• Des rangements
• Des luminaires
• Du matériel pour effectuer le ménage

Il peut bien entendu y avoir des meubles supplémentaires : ce n’est que la liste du minimum obligatoire pour qu’un logement soit considéré comme meublé. Si un de ces éléments n’est pas présent, le logement est considéré comme vide. Cette liste est même fixée par un décret de loi de 2015.

En plus de cette différence au niveau de l’équipement de l’appartement, les baux seront différents. En effet, la durée du bail pour un logement meublé est d’1 an seulement.

Ce type de location permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse (ce qui peut donc être un bon plan quand on est conscient des avantages et inconvénients). On y revient plus en détail après.

Louer meublé ou vide : la comparaison

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Les loyers

Les loyers sont en moyenne de 10 à 20 % plus élevés en meublé qu’en nu. Mais il faut également prendre en compte le prix d’achat de l’ensemble des meubles et équipements dans la balance. Vous refacturez en quelque sorte ce que vous avez installé dans l’appartement.

Certains propriétaires se contentent de l’équipement minimum obligatoire (coucou la déco de chez mamie 👋) alors que d’autres vont proposer un équipement plus haut de gamme avec tout l’électroménager et l’équipement nécessaire pour le confort des locataires

L’aménagement que vous proposez peut donc aussi avoir un impact sur le loyer que vous allez demander.

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La fiscalité

On arrive à la partie tant attendue : la fiscalité.

N’ayez pas peur, on va faire simple !

La fiscalité en location meublée

Ce qu’il faut retenir, c’est que la location meublée en LMNP, soit Loueur en Meublé Non Professionnel, est généralement plus avantageuse et permet de payer moins d’impôts.

On l’a dit plus tôt : tout dépend de votre situation et de votre projet. Mais dans tous les cas, c’est une piste à explorer.

En meublé, les loyers touchés sont considérés comme des « bénéfices commerciaux » (appelés BIC).

Une fois en BIC, vous avez le choix entre deux façons différentes d’être imposé :

• Au forfait (qu’on appelle micro-BIC) : sur l’ensemble de vos revenus locatifs (les loyers que les locataires vous ont payés), un abattement de 50 % est appliqué et vous ne serez donc imposé que sur les 50 % restants des loyers touchés.
• Au réel : Le gros avantage de ce fonctionnement, c’est que vous pouvez déduire quasiment toutes vos charges : intérêts de votre prêt bancaire, travaux, ameublement, comptable… Ce qui peut réduire de façon très importante les impôts à payer. Il est ainsi possible de ne pas être imposable pendant plusieurs années suivant les charges déduites 👏. Ce type de fonctionnement nécessite l’intervention d’un comptable (un cabinet de comptable ou un comptable en ligne spécialisé dans le LMNP).

La fiscalité en location nue

Pour la location nue, les loyers touchés font cette fois-ci non pas partie des BIC, mais de ce qu’on appelle des « revenus fonciers ».

Ici aussi, il y a deux modes d’imposition possibles :

• Au forfait (appelé ici micro-foncier) : possible si les loyers hors charges sont inférieurs à 15 000€ par an. Un abattement de 30% est appliqué, vous serez alors imposé sur 70% des loyers encaissés.
• Au réel : comme en location meublée, vous pouvez déduire certaines charges et vous serez ensuite imposé sur le montant restant.

Mais alors, quelle différence avec la fiscalité au réel en location meublée ?

Eh bien, si toutes les charges sont déductibles dans le cadre de la location meublée, ce n’est pas le cas pour la location vide 😢.

L’une des différences qui rend le nu moins intéressant c’est l’absence de l’amortissement des meubles et de l’appartement. Pour une location nue, vous ne pouvez pas amortir votre bien.

Quel impôt sur le montant des loyers imposables ?

Vous connaissez maintenant le montant des loyers sur lequel vous allez être imposé suivant le type de location. Que votre appartement soit loué vide ou meublé, vous allez être soumis à deux types de fiscalités :

• les prélèvements sociaux qui représentent 17,2% des revenus locatifs imposables ;
• l’impôt sur le revenu qui dépend de vos revenus. Il y a 5 tranches d’imposition avec un taux d’imposition allant de 0 à 45%, chaque tranche de revenu étant imposée avec un taux différent.

Zoom sur la location meublée professionnelle

Plus haut, on vous parlait de la location meublée non professionnelle (LMNP)

Mais il existe aussi le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP).

Pour entrer dans cette catégorie, deux conditions doivent être réunies :

• Les loyers touchés (charges comprises) doivent être supérieurs à 23 000€ sur l’année
• Les loyers touchés doivent être supérieurs à l’ensemble des autres revenus de votre foyer fiscal (l’ensemble des personnes qui sont inscrites sur la même déclaration de revenus que vous).

La fiscalité sera alors différente qu'en LMMP.

Vous n’entrez généralement pas dans cette catégorie dès le premier appartement mis en location. Mais c’est à avoir en tête si vous souhaitez multiplier les investissements en LMNP.

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La rentabilité

Du fait de l’avantage de la fiscalité et du loyer qui peut être légèrement plus élevé, la location meublée a généralement un meilleur rendement net.

Encore une fois, cela va également dépendre de votre situation personnelle comme votre tranche d’imposition, vos autres investissements et le bien dans lequel vous investissez.

C’est pour ça qu’il est important de faire différentes simulations avant de vous lancer.

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Les baux

Les baux pour la location meublée ou non meublée sont différents. Voici les caractéristiques de chacun.

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La difficulté de gestion

Meubler un appartement signifie également qu’il peut y avoir besoin d’effectuer des réparations, surtout sur les équipements de type électroménager.

Cela va également dépendre du soin qu’apporteront les locataires à l’appartement et de l’état des équipements comme les toilettes, la chaudière, les radiateurs…

Mais il faut prendre en compte le fait que votre locataire peut avoir besoin d’aide plus fréquemment, ce qui vous demandera plus de temps et d’énergie pour gérer votre bien.

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Le turnover

Les locataires ont tendance à rester plus longtemps dans un appartement nu qu’un appartement meublé (déménager tous ses meubles n’est pas de tout repos !).

Il faut donc prendre en compte le fait qu’il peut y avoir un peu plus de vacances locatives (période où l’appartement ne sera pas loué) et de travail de votre part pour les biens meublés : sélection des locataires, états des lieux d’entrée et de sortie…

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Les équipements

Un appartement en meublé doit comporter une liste minimum d’équipements obligatoires qu’on a vu plus haut alors pour la location vide (comme son nom l’indique 😏), il n’y a aucun équipement particulier à fournir.

Mais encore une fois, au réel, vous pourrez déduire ces meubles des impôts que vous allez payer.

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Le type de bien

En fonction de la demande dans la ville où se situe votre bien et du type d’appartement (ou de maison), la location meublée ne sera pas forcément la plus adaptée.

En effet, certaines personnes qui déménagent souhaitent installer leurs propres meubles.

Les grands appartements meublés peuvent par exemple avoir plus de difficulté à se louer que les biens plus petits.

En résumé, location vide ou meublée : les avantages et inconvénients

Pour la location meublée

Pour la location vide

Vous avez maintenant une bonne vision de ce qui différencie le fait de louer meublé ou vide. Cela vous permettra de faire votre choix en toute connaissance de cause.

Ce type de décision doit prendre en compte votre situation personnelle qui est unique. Personne ne peut vous dire quoi choisir sans la prendre en compte (et surtout pas tonton Gérard aux repas de famille).