Des immeubles en SCPI démembréeDes immeubles en SCPI démembrée

De plus en plus de Français se laissent séduire par l’investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), mais en connaissez-vous les détails ?

Une mutualisation du risque locatif et d’investissement fort, mais une fiscalité comparable à celle des revenus fonciers. C’est ainsi que l’investissement en SCPI Démembrées peut devenir une très bonne solution.

Qu’est-ce que le démembrement ?

J'espère que vous êtes bien assis, c’est dans l’article la notion la moins simple, mais nous allons vous l’expliquer simplement.

Démarrons par une petite explication théorique, quand on achète un bien, on achète la pleine propriété de celui-ci à savoir :

  • L’usage du bien (y habiter) = Usus
  • Le fruit de ce bien (les loyers si le bien est mis en location) = Fructus
  • Les murs de ce bien = Abusus

Un notaire vous parlera donc de l’Usufruit (Usus+Fructus) et de la Nue-Propriété (Abusus). Pour vous simplifier encore les choses, l’usufruit est donc le fait de tirer des loyers d’un bien ou d’y habiter, la nue-propriété est le fait de posséder les murs de ce même bien.

Schéma différence usufruit et nu-propriété
La différence entre usufruit, nu-propriété et pleine propriété expliquée par Nyko

Nous parlons de bien, mais cette mécanique s’applique tout autant sur des biens immobiliers, des parts de SCPI, ou des parts de société. Il existe différents avantages à ce type de répartition de la pleine propriété, à savoir :

  • En donation : une réduction de la chose donnée (Prix de maison par exemple diminuée)
  • En SCI : optimisation fiscale des loyers perçus
  • En SCPI : optimisation de la fiscalité et réduction du prix de part

Vous avez donc sans savoir une notion de démembrement dans votre logement actuel :

  • Locataire : vous jouissez d’un bien, on peut comparer cela à l’Usus
  • Propriétaire bailleur (vous mettez à la location un logement) : vous récupérez les loyers d’un bien, on peut comparer cela à la notion de Fructus
  • Propriétaire de votre Résidence Principale : vous réunissez les 2 notions précédentes ainsi que la propriété des murs (que l’on peut comparer à l’Abusus). Vous êtes donc en Pleine Propriété, les 3 notions réunies.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un investissement appelé Pierre-Papier. Vous devenez propriétaire de parts de société, la SCPI, qui elle-même va acheter de l’immobilier.

Pour autant, cette société définit un cahier des charges strict avant de se lancer dans sa commercialisation.

Pour faciliter la compréhension on peut comparer la SCPI à la SCI. La SCI est une société qui se crée à 2 minimum alors que dans une SCPI vous trouvez des milliers d’associés. Ces deux sociétés ont pour but d’acheter de l’immobilier, de le gérer et le revendre.

La SCPI est pour autant fortement encadrée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). C’est ainsi que vous aurez connaissance de tous les éléments financiers et immobiliers la composant.

Il existe plusieurs thématiques d’investissement en SCPI, à savoir :

  • Commerce
  • Bureau
  • Santé
  • Logistique
  • Opportuniste
  • Résidentiel

Un pan entier de l’économie est donc visé par cette SCPI afin de pouvoir avoir le meilleur rapport entre rentabilité locative et potentiel de revente immobilier.

En plus de cela, la SCPI peut avoir un volet européen de par sa composition géographique. Certaines SCPI optent pour l’investissement 100 % en France, d’autres pour un mix France et Europe, et certaines, exclusivement en Europe, mais hors de France.

En investissant dans une SCPI, l’investisseur choisit d’avoir une forte mutualisation aussi bien sur les locataires que sur le parc immobilier. Il faut savoir que la capitalisation des plus grosses SCPI dépasse souvent le milliard d’euros.

Deux critères à surveiller

Un investissement est souvent le signe de la recherche de rentabilité. En SCPI il existe deux types de rentabilité :

  • La première est la rentabilité entre le dividende perçu et le prix de la part, appelé le Taux de Distribution. Il est calculé selon le rapport entre le loyer et le prix de  part au 1er Janvier. En clair, vous avez une part qui vaut 100 € au 1er Janvier 2022, et durant l’année vous percevez 4,5 € de loyer, le Taux de Distribution est donc de 4,5 %.
  • La deuxième rentabilité est l’évolution du prix de la part. Lorsque vous achetez une part de SCPI à 100 € par exemple, son prix dans le temps peut varier à la hausse ou à la baisse. Certaines SCPI arrivent à avoir une très faible volatilité, avec des augmentations linéaires de la valeur de la part.

Pour résumer, la rentabilité de l’investissement en SCPI se calcule en fonction des dividendes versés, et de l’évolution du prix de part.

Ces deux paramètres donnent donc dans le temps, un Taux de Rendement Interne, le rapport entre l’argent versé, et celui qui est récupéré (TD + Valeur de parts).

Le talon d'Achille des SCPI : La fiscalité des Revenus fonciers

Les dividendes perçus des SCPI sont considérés côté impôts comme des revenus fonciers.

Pour ceux qui ne le sauraient pas encore, un loyer est fiscalisé de deux façons en France. Tout d’abord à l’impôt sur le revenu (via la TMI, Taux Marginal d’Imposition) et aux prélèvements sociaux. Vous pouvez bien sûr déduire toutes les charges afférentes à l’investissement (les intérêts d’emprunt majoritairement), mais le bénéfice foncier sera imposé doublement.

Pour une personne ayant une TMI (Taux Marginal d’Imposition) à 30 %, la fiscalité globale est de 47,2 % (incluant 17,2 % de prélèvements sociaux).

Vous aurez donc compris que la fiscalité est le point faible de l’investissement en SCPI.

Quelles solutions pour contrer ce talon d’Achille ?

Il existe deux solutions principales afin de pouvoir contrer la fiscalité en SCPI.

La première est d’investir sur des SCPI ayant des immeubles à l’étranger. Les revenus locatifs perçus à l’étranger sont fiscalités à la source. Ainsi pour des biens détenus hors de France, la fiscalité moyenne est de 10 % contre 47,2 % en France. Cette première solution va donc permettre à chacun de pouvoir investir en cash ou à crédit dès maintenant et obtenir des dividendes optimisés fiscalement.

La deuxième solution, pour ceux qui ne souhaitent pas avoir des dividendes immédiatement, ou qui ont la capacité de pouvoir décaler leur encaissement, est le démembrement de parts de SCPI. Cette solution permet de devenir propriétaire de la nue propriété des parts de SCPI et laisser l’usufruit à une autre personne ou société pour une durée déterminée allant généralement de 3 à 15 ans.

En échange de cela, vous bénéficiez d’une décote sur le prix de la part.

Exemple

Prenons l’exemple d’un investisseur sur la SCPI PFO 2 de chez Perial. Il souhaite démembrer ses parts de SCPI pendant 10 ans. Il n’aura donc pas de loyer sur les 10 prochaines années, mais au lieu d’acheter ses parts 196 €, il va les acheter 70 % du prix, soit 137,2 €. A la dixième année, il récupère l’entièreté de la valeur de ses parts (l’usufruit rejoint la nue propriété), il devient donc pleinement propriétaire, et touche ses loyers.

S’il avait perçu des loyers sur 10 ans, pour un investissement de 100 000 €, sans évolution du prix de la part ou du taux de distribution (TD), il aurait perçu 45 900 €. Mais avec une fiscalité de 47,2 %, il aurait touché net dans sa poche 24 235,2 €. Sur 10 ans, il aurait donc conservé son capital de 100 000 €, et aurait eu en plus ses dividendes, soit au global net de fiscalité 124 235,2 €.

En choisissant le démembrement de parts de SCPI sur 10 ans, ses 100 000 € investis correspondent à 142 857,14 € de parts en pleine propriété. En faisant l’effort de ne percevoir aucun loyer sur les 10 prochaines années, il optimise son coût d’achat. À la dixième année, les parts redeviennent complètes (l’usufruit rejoint la nue-propriété), et il est donc propriétaire non pas de 100 000 € mais de 142 857,14 €.

De plus, si son but est de préparer sa retraite, il va percevoir des loyers sur une base de parts de 142 857 €, et non 100 000 €, il augmente donc ses revenus de 42 %. Il existe donc un grand intérêt pour les personnes fortement fiscalisées d’investir dans de parts de SCPI démembrées.

Sachez aussi que dans le temps, comme nous avons pu le dire plus haut, le prix des parts évolue. S’il venait à augmenter, le portefeuille de SCPI récupéré à 10 ans serait donc plus important en termes de valorisation.

L’inconvénient principal en achat de parts démembrées

Pour autant, tout n’est pas rose avec le démembrement de parts de SCPI, il existe des particularités à ce type d’investissement.

Tout d’abord, le capital n’est pas mobilisable facilement. Il existe un marché secondaire de vente de parts de SCPI démembrées, mais c’est assez compliqué. Je vous conseille donc de bien réfléchir au montant que vous investissez.

De plus, les parts pouvant évoluer à la hausse ou à la baisse, il peut arriver que le démembrement ne soit pas pleinement satisfaisant. Dans le cas où le prix des parts diminue, vous ne pourrez pas revendre facilement et donc votre optimisation ne sera pas complète. Un conseil pour contrer cela est d'investir dans plusieurs SCPI démembrées et non pas une seule.

Pour résumer le démembrement de parts de SCPI

En résumé, démembrer des parts de SCPI se fait simplement par les gestionnaires de ces mêmes SCPI. Elles vous permettent de démembrer des parts temporairement sur des durées plus ou moins longues (de 3 à 15 ans).

Durant la durée de ce démembrement, vous ne touchez aucun loyer, mais l’avantage que vous avez est d’acheter les parts moins cher que le prix de la pleine propriété.

À la fin du démembrement, vous devenez pleinement propriétaire, et vous percevez des loyers sur votre portefeuille de SCPI global. Cette solution de démembrement est souvent conseillée pour les personnes ayant du capital et souhaitant optimiser son rendement. En plaçant 100 000 € sur des parts de SCPI démembrées sur 10 ans pour 70 % de la valeur, cela revient à un placement ayant une rentabilité de 3,61 % annuelle nette.

Si les parts de SCPI étaient revalorisées, en prenant comme moyenne 0,75 %/an, cela voudrait dire que la valeur des parts à 10 ans seraient de 153 940 € soit une rentabilité annuelle de 4,41 %. Il est donc important d’investir sur plusieurs SCPI afin de maximiser le potentiel de revalorisation de parts à terme.

Le conseil de Nyko

Notre conseil est simple : investissez une somme d’argent dont vous n’aurez pas besoin sur la durée du démembrement, cela vous permettra d’optimiser le placement.

Optez pour plusieurs SCPI démembrées afin de maximiser vos chances de revalorisation de parts. Enfin, choisissez un horizon raisonnable pour la durée d’investissement (il est possible de mixer les durées de démembrement temporaire). Chez Nyko il nous arrive fréquemment de conseiller des parts de SCPI démembrées, pour des personnes voulant toucher des revenus complémentaires à la retraite, et ayant un horizon de 10 à 15 ans.

De plus, pour les personnes fortement fiscalisées (dans une tranche de 41 % ou 45 %), si vous n’avez pas besoin de compléments de revenu tant que vous êtes en activité, choisir la  SCPI démembrée va vous permettre d’optimiser le taux de rendement de votre opération, notamment en percevant des loyers fiscalisés à 30% et non à 41% (dans l’hypothèse d’un changement de tranche de 41% à 30% lors du passage à la retraite)

Le tableau de démembrement des parts de SCPI

Nous vous proposons un benchmark des principales SCPI ainsi que leur clef de répartition en termes de démembrement. Vous pouvez obtenir ce tableau en cliquant sur le lien suivant.

Attention

Le but de Moneylo, ce n’est pas de vous donner des conseils, et encore moins de vous dire quoi faire.

Les informations que l’on donne sont seulement données à titre informatif et général : c’est ensuite votre propre responsabilité de décider si les informations présentées sont pertinentes selon votre propre situation.

Nous ne donnons pas de conseils personnalisés. Pour vous faire accompagner selon votre situation précise, consultez un conseiller financier.

Investir comporte un risque de perte.

Nyko, auteur de l'articleNyko, auteur de l'article
Nyko

Nyko est une plateforme de pédagogie financière et un cabinet en gestion de patrimoine 3.0. Nous ambitionnons de faire évoluer les choses concernant la pédagogie financière en France. Quel que soit votre objectif, protéger vos proches, préparer votre retraite, optimiser vos placements, réduire votre fiscalité, Nyko est là pour vous épauler par du contenu et des solutions de qualité.

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