LMP ou LMNP : quelles sont les différences à connaître ?

Mis à jour le 22 juin 2022

L'intérieur d'un appartement en location meublée LMP

Cet article contient des liens affiliés. En savoir plus

L’immobilier est un peu le chouchou des Français en termes d’investissement.

Quand on investit dans l’immobilier locatif, plusieurs choix s’offrent à nous : le nu et le meublé. Même si ce n’est pas toujours une recette miracle, louer en meublé est une solution intéressante par rapport à la location vide sur plusieurs points, en particulier au niveau fiscal (on a plusieurs moyens de payer moins d’impôts, même s’il faut toujours faire ses calculs).

Il faut savoir qu’il y a deux statuts à connaître lorsqu’on souhaite louer en meublé : le LMNP et le LMP. Ils ont chacun un fonctionnement, des avantages et inconvénients qui leur sont propres.

Dans cet article, on va expliquer les différences entre ces deux statuts pour que vous compreniez mieux leurs avantages, leurs inconvénients et si l’un est plus intéressant ou non que l’autre.

Que sont le LMP et LMNP ?

Parmi les deux statuts possibles lorsqu’on loue en meublé un appartement ou une maison (même c’est un peu moins courant), on retrouve le LMNP et LMP.

Que veulent dire ces petits acronymes mystérieux ? 🤔

LMNP signifie Loueur Meublé Non Professionnel. C’est de ce statut qu’on entend le plus parler généralement quand on parle de location meublée.

Note

On ne parlera ici que de la location meublée « classique », pas de la location meublée via des résidences LMNP pour les étudiants, séniors ou encore pour les vacances qui sont gérées par l’intermédiaire d’un exploitant. Pas d’achat en neuf avec la loi Censi-Bouvard (un dispositif pour défiscaliser comme en Pinel, mais ces montages sont rarement très intéressants) non plus.

LMP, vous l’aurez peut-être deviné, signifie Loueur Meublé Professionnel. Ce statut devient obligatoire lorsque certaines conditions s'appliquent à votre situation (pas de panique, on les détaille juste après).

Les points communs entre ces deux statuts

Dans les deux cas, que vous soyez LMNP ou LMP, il y a pas mal de points communs :

Ces statuts ne s’adressent qu’à la location de biens meublés (qui ne fonctionne pas de la même manière que la location vide – on en parle ici). Vos biens doivent obligatoirement comporter une liste spécifique d’équipement définie par le gouvernement : un lit avec couette ou couverture, plaques de cuissons, luminaires, etc. parmi plein d’autres
La location doit obligatoirement être destinée à un usage d’habitation, que ce soit pour de la longue ou de la courte durée. Attention, il existe certaines exceptions pour la location touristique dans certaines villes.
Il est également obligatoire d’effectuer certaines démarches administratives (qui restent simples, don’t worry 😮‍💨) afin d’immatriculer votre activité auprès du Greffe (l’endroit où sont traités pas mal de documents juridiques). Vous aurez alors un numéro SIRET qui sert d’identifiant pour les entreprises, car oui, votre activité est associée à celle d’une entreprise. Vous pouvez vous la raconter aux apéros en disant que vous avez votre propre business !

Note

Jusqu’en 2020, il fallait être inscrit au RCS (Registre du commerce et des sociétés) pour le statut de LMP, mais ce n’est plus le cas.

En LMP et en LMNP au régime réel l’amortissement est possible. Qu’est-ce que ça veut dire ? En gros, quand vous êtes loueur meublé, vous avez le choix entre déduire vos frais de vos revenus imposables, ou simplement de choisir un abattement standard défini par l’État (une réduction sur votre base d’imposition) correspondant à des frais “moyens”. Le but étant de choisir la solution qui vous arrange le plus. L’amortissement d’un bien, c’est une opération du comptable qui consiste à compter parmi les charges sur environ une vingtaine d’années, voire plus, une partie de la valeur du bien.

Note

Les chambres d’hôtes ont un statut un peu particulier. On appelle chambres d’hôte l’activité qui consiste à louer une chambre meublée avec un accès à une salle de bain et WC et proposer le petit-déjeuner. Il y a également divers services comme le ménage et le linge de maison qui sont proposés. Ce n’est pas considéré comme de la location meublée, mais comme de la para-hôtellerie. Le régime fiscal sera encore différent et va varier en fonction de la récurrence de l’activité.

Quelles différences entre LMNP et LMP ?

Avant de rentrer dans le détail, un point à connaître pour mieux comprendre la suite :

Le fait d’être LMNP ou LMP se calcule au niveau du foyer fiscal. Pour rappel, un foyer fiscal est constitué de l’ensemble des personnes qui sont inscrites sur la même déclaration de revenus que vous.

Par exemple, si vous êtes pacsé ou marié, il faudra prendre en compte les revenus issus des locations meublées de tous vos biens immobiliers, ainsi que tous les revenus professionnels du foyer.

Les conditions exactes à respecter pour être en LMNP

Pour pouvoir bénéficier du régime LMNP, il faut :

Que les loyers annuels que vous touchiez avec vos biens en locations soient de 23 000 € ou moins
ou que les revenus professionnels provenant des autres activités de votre foyer fiscal (comme vos salaires, par exemple) soient inférieurs à ceux de vos revenus locatifs.

Les conditions exactes à respecter pour être en LMP

Pour passer en LMP, il faut valider deux conditions :

Toucher plus de 23 000 € de loyers annuels en location meublée 💰.
Avoir des revenus issus de ses locations meublées supérieurs aux revenus professionnels du foyer fiscal.

Attention, il ne suffit pas de valider une seule de ces conditions, mais bien les deux.

Vous ne pouvez donc pas “choisir” un statut plutôt qu’un autre : tout dépendra de ces critères.

Quelques exemples

Aline est propriétaire de plusieurs appartements qu’elle loue en location meublée. Sur l’année, elle touche 26 000 € de loyers. À côté, ses revenus professionnels sont de 35 000 €. Elle ne remplit que la première condition, elle restera donc en LMNP.

Marc est lui aussi propriétaire de plusieurs appartements qu’il loue en meublé. Sur l’année, il touche 31 000 € de revenus par la location meublée. À côté, ses revenus professionnels sont de 19 000 €. Ses revenus professionnels sont inférieurs aux loyers qu’il touche à l’année. Il sera donc requalifié en tant que LMP.

Le tableau récapitulatif des différences

	LMNP	LMP
Conditions	Revenus issus de la location meublée inférieurs à 23 000 € OU revenus professionnels supérieurs aux revenus professionnels	Revenus locatifs (en meublé) supérieurs à 23 000 €/an ET aux autres revenus professionnels
Fiscalité (ou comment ça se passe au niveau des impôts)	2 régimes possibles : Micro-BIC (imposition sur 50 % des loyers annuels) Réel	3 régimes possibles : Impôt sur le revenu Impôt sur les sociétés Micro-entreprise
Déficit (c’est-à-dire quand les charges liées à la location sont supérieures aux loyers touchés sur une année)	Le déficit s’applique sur les revenus provenant des locations meublées. Reportable jusqu’à 10 ans.	Le déficit vient se déduire à l’ensemble des revenus et pas seulement à ceux provenant de la location meublée. Reportable sur 6 ans.
Exonération d’impôt sur la plus-value (quand vous revendez plus cher que ce que ça vous a coûté initialement) en cas de vente	En cas de revente du bien avec plus-value, régime des particuliers : exonération qu’à partir de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux	En cas de revente avec plus-value : régime des professionnels donc exonération possible après plus de 5 ans d’exercices
Cotisations sociales (charges prélevées qui servent au financement de prestations sociales comme la sécurité sociale, retraites…)	Il y a « seulement » à payer les prélèvements sociaux de 17,2 % des revenus imposables (c’est différent pour la location courte durée qui s’apparente au LMP pour ce point)	Les cotisations sociales à payer sont plus lourdes qu’en LMNP : elles représentent entre 35 % et 45 % des bénéfices réalisés

Les avantages et inconvénients de chacun

Du côté du LMNP

Avec le statut LMNP, il est possible de bénéficier du régime micro-BIC jusqu’à un certain montant de loyers annuels (ce montant évolue chaque année, il est de 72 600 € en 2022)

C’est un abattement de 50 % qui est appliqué sur le montant des loyers touchés, et vous n’êtes imposable que sur le pourcentage restant. Pour la location nue, cet abattement est de 30 %. Cela peut être intéressant si vous n’avez pas beaucoup de frais à déduire.

Le régime réel peut par contre parfois être plus avantageux, car on vient déduire une partie de la valeur du bien, du mobilier, des travaux (s’il y en a eu). Les charges déductibles prises en compte sont plus nombreuses qu’en location nue.

S’il y a un déficit, il peut être reportable jusqu’à 10 ans. Par exemple, en cas de travaux de rénovation dans votre appartement, cela va venir “gommer” vos impôts sur une ou plusieurs années. Tout dépend de votre projet et de votre situation.

Au global, c’est un statut plutôt souple.

Du côté du LMP

L’un des principaux avantages du LMP par rapport au LMNP concerne les déductions des bénéfices.

En LMNP, les bénéfices vont directement être déduits des impôts liés à l’activité de location meublée.

En LMP, ils viennent se soustraire à vos impôts globaux et pas seulement ceux liés à votre activité de location, ce qui peut parfois être plus intéressant. Il n’y a pas de limitation de montant et le déficit peut être reporté pendant 6 ans.

Un autre avantage par rapport au LMNP concerne les plus-values en cas de vente du bien mis en location. En LMP, on se base sur le fonctionnement des plus-values professionnelles et non de celles des particuliers.

Ce que ça veut dire ?

En cas de revente après 5 ans d’activité en LMP, il y aura une exonération totale d’impôts sur la plus-value si les recettes annuelles sont inférieures à 90 000 €. L’exonération sera partielle entre 90 000 et 126 000 euros. En LMNP, il faudra attendre plus de 22 ans (sauf exception).

Son principal inconvénient concerne les cotisations aux charges sociales. En effet, en tant que loueurs en meublé professionnels, vous êtes soumis aux cotisations sociales des indépendants qui viennent augmenter vos impôts. Elles sont comprises entre 35 et 45 % du bénéfice avec un forfait minimum de 1145 €.

Ce point peut également être considéré comme un avantage par certains, car en contrepartie, vous bénéficiez de la sécurité sociale et de la cotisation retraite.

Peut-on choisir de passer de LMNP à LMP ?

On l’a dit plus haut : on ne peut pas choisir un statut ou l’autre. Tout dépend de votre situation. Si vous validez les deux conditions, c’est-à-dire que vous touchez plus de 23 000 € de loyers annuels en location meublée et que ceux-ci sont supérieurs à vos revenus professionnels, votre activité principale sera la location meublée. Vous passerez automatiquement en LMP : vous ne pouvez pas choisir de rester LMNP, même dans le cas où ça vous arrangerait.

Si le sujet vous semble compliqué et que vous voulez vous faire accompagner dans l’achat de votre bien et la définition du statut idéal, vous pouvez vous renseigner auprès de plateformes de location clé en main (comme Beanstock, qu’on vous présente dans cet article).

Attention

Le but de Moneylo, ce n’est pas de vous donner des conseils, et encore moins de vous dire quoi faire.

Les informations que l’on donne sont seulement données à titre informatif et général : c’est ensuite votre propre responsabilité de décider si les informations présentées sont pertinentes selon votre propre situation.

Nous ne donnons pas de conseils personnalisés. Pour vous faire accompagner selon votre situation précise, consultez un conseiller financier.

Investir comporte un risque de perte.

Elodie Caron

Curieuse, j'aime lire, apprendre et me perdre sur Internet. Ex-ingénieure reconvertie en tant que rédactrice web freelance, je m’intéresse aux finances personnelles, à l’immobilier et aux cryptomonnaies. Personnellement, je suis aussi passionnée par les domaines du bien-être et de l'entrepreneuriat.