Tout savoir sur l’investissement immobilier LMNP

L’immobilier est le placement préféré des Français. En effet, la pierre est réputée pour être un placement sûr et avec un bon rendement. Ceci dit, ce n’est pas toujours le cas !

Il faut être réaliste et ne pas occulter les risques : baisse des prix, vacance locative, loyers impayés, fiscalité confiscatoire qui fait fondre le rendement... Car en clair, un rendement brut de 6 % peut fondre à 3 % net (imposition des revenus fonciers) si on n'optimise pas fiscalement !

C’est sur ce dernier point que le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) tire son épingle du jeu. En effet, la fiscalité du LMNP est très clémente : un bon montage LMNP permet d’être exonéré d’impôt sur les revenus locatifs. D’où son succès auprès des investisseurs immobiliers.

Dans notre article, nous allons voir comment bien investir en immobilier via l’investissement LMNP, ses atouts et ses contraintes de gestion.

Attention, on ne parle pas des résidences LMNP pour étudiants, vacances ou séniors gérées par un exploitant (trop de scandales, attention aux pièges). Mais simplement des appartements classiques, que l'on achète et gère soi-même, pour louer en meublé.

Qu’est-ce que l’investissement LMNP ?

Qui dit investissement avec le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel), dit respect des conditions du LMNP telles qu’exigées par le législateur.

Comme son nom l’indique, le LMNP est une :

• Location : on achète un bien immobilier pour le mettre en location ;
• Meublée : il faut meubler selon une liste de meubles fixée par décret (table, lit, chaises, réfrigérateur, etc.) En pratique, le locataire peut juste arriver avec une valise. Contrairement à la location nue.
• Non Professionnelle : en nom propre, donc on n’investit pas via une société. Et attention à ne pas basculer dans le statut LMP (loueur en meublé professionnel), ce qui arrive si nos recettes dépassent 23 000 € par an tout en étant supérieures aux autres revenus d’activités du foyer fiscal.

En pratique, la location meublée est adaptée aux villes étudiantes ou aux villes dynamiques, avec de nombreux jeunes actifs. Car ces populations ne sont pas équipées et veulent souvent des appartements meublés. Donc le LMNP convient aux studios et appartements type 2, ou aux colocations avec plusieurs chambres. Par ailleurs, on peut aussi faire de la location saisonnière de courte durée sous statut LMNP.

Les atouts de la location LMNP

La location meublée est souple : on peut louer avec des baux d’1 an, des baux étudiant de 9 mois, ou des baux mobilité de 1 à 10 mois.

Alors qu’en location nue (c'est à dire le mode d'exploitation par défaut, sans meubles), les baux sont de 3 ans. Ceci dit, on peut aussi voir cela comme un inconvénient : plus de turn-over, c’est aussi plus de travail de gestion et plus de frais (états des lieux, 1 semaine ou plus de « trou » entre 2 locataires, etc.)

L’investissement immobilier sous le statut LMNP permet généralement d’obtenir un bon rendement. Car l’investissement en meubles est raisonnable (moins de 6 000 € de meubles pour équiper un T2) mais permet de louer 10 ou 20 % plus cher qu’une location nue.

Et il existe des modes d’exploitation propres aux locations meublées particulièrement rentables : la colocation, ou la location de courte durée à la nuitée (« Airbnb »).

Mais il s’agit là du rendement brut. Attention aux frais (charges de copropriété, entretien, assurances, intérêts d’emprunt) et à la taxe foncière. Et surtout gare à la fiscalité, qui en location nue peut diviser le rendement par 2 !

La fiscalité du LMNP

La fiscalité est le principal avantage du statut LMNP. Et c’est ce qui en fait l’investissement préféré des investisseurs avisés (alors que le Pinel attire plutôt les débutants qui n’ont pas comparé les différents dispositifs).

Contrairement à la location nue imposée aux revenus fonciers, la location meublée est imposée dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Sous le statut LMNP, on a le choix entre 2 régimes d’imposition :

• Micro-BIC : on est imposé sur seulement 50 % de ses revenus locatifs (au lieu de 70 % en location nue). Par exemple, en tranche marginale d’imposition 30 %, il faut payer 30 % d’impôt sur une assiette forfaitaire de 50 % (donc 15 % d’impôt sur les revenus locatifs).
• BIC-réel : on est imposé sur notre bénéfice locatif réel. C’est-à-dire qu’on peut déduire de nos revenus locatifs tous nos frais et charges (intérêts d’emprunt, assurances, taxe foncière, repas avec l’agent immobilier, etc.) Et encore mieux, on peut déduire l’amortissement comptable du bien et des meubles, qui représentent une charge comptable alors qu’il ne s’agit pas réellement d’une dépense de trésorerie ! Ainsi, le régime BIC-réel permet généralement d’abaisser le résultat fiscal à 0 (même si on dégage en réalité un bénéfice au niveau de la trésorerie) donc 0 impôt !

Les contraintes du LMNP

C’est le revers de médaille et il faut bien en avoir conscience. Nous avons vu que le LMNP est une niche fiscale qui permet d’éviter l’impôt sur les revenus locatifs. Mais cela implique de :

• louer le bien en meublé…ce qui sous-entend meubler et équiper et entretenir tous ces équipements ;
• déclarer l’activité LMNP ;
• tenir une comptabilité très rigoureuse.

Comme un commerçant, le loueur en meublé sous statut LMNP va devoir déclarer son activité. En pratique, il s’agit de renseigner le formulaire P0i au plus tard dans les 15 jours qui suivent le début d’activité. Et ce formulaire doit être envoyé au Centre de Formalité des Entreprises (CFE) dont vous dépendez. Ainsi, on obtient en retour un numéro SIRET nécessaire pour les déclarations fiscales. Phobiques administratifs, passez votre chemin !

Ensuite, tout au long de notre activité LMNP, il faudra tout comptabiliser. Et la comptabilité LMNP est plus complexe que la comptabilité de la location nue (inexistante).

Pourquoi ? Car si on veut déduire les charges et amortir au régime BIC-réel, il faut naturellement comptabiliser et déclarer l’ensemble. Ainsi, il faut conserver soigneusement toutes les factures, avec l’adresse du bien et une date postérieure au début d’activité (Excel est notre ami). Et transmettre à un expert-comptable qui comptabilisera le tout et engagera sa responsabilité (pour environ 400 € de frais par an…déductibles). Celui-ci comptabilisera également l’amortissement du bien, des meubles et des équipements.

Tous les ans, au moment de la déclaration fiscale, il faudra renseigner l’annexe 2042 C PRO. Après 2 ou 3 années de rodage, c’est finalement assez simple avec un bon comptable qui donne les informations nécessaires.

Conclusion

Avant de se lancer dans l’immobilier, on s’imagine rarement qu’il s’agit d’un véritable travail d’entrepreneur. C’est loin d’être passif, contrairement aux investissements financiers.

En effet, il faut passer des heures pour rechercher l’appartement, puis pour optimiser le montage fiscal, puis des dizaines d’heures en conduite (gestion locative, comptable et fiscale, entretien, petits travaux, etc.)

Tous ces efforts méritent de dégager un bon rendement net, qu’il est possible d’atteindre en optimisant fiscalement notamment sous statut LMNP. Si on ne fait rien, on tombe sous le régime fiscal de la location nue et plus de la moitié des revenus locatifs peut s’envoler en impôts.